物业服务社 当得好社区"老娘舅"吗?
物业服务社当即草拟函件,报请街道函告陆家嘴物业管理有限公司,明确要求该物业公司遵照相关规定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意方能退出。并要求其退出之前继续履行物业管理服务义务,直至新的物业公司选聘和进驻为止。
解放日报 · 2015-09-21 13:03

  

物业服务社 当得好社区"老娘舅"吗?

 

  因为无利润可图,物业公司准备撤出了。

  在这将离未离的空档期,业主们急需物色新物业。

  可是这个小区业委会还未成立,要完成物业公司的合法选聘,挑战很大。

  这成了困扰小区业主、居委会、房办等的一道难题。

  而作为独立第三方的塘桥物业服务社接过了这桩麻烦事,服务社秘书长张振浩讲起南泉公寓这起新旧物业更替事件,用了四个字——“一波三折”。

  赢得从容撤盘时间

  一张《公告》的贴出,打破了南泉公寓的平静。这个位于峨山路500弄2号的小区,91户业主,独自一幢楼。

  在小区驻扎十年之久的上海陆家嘴物业管理有限公司,在这则《公告》上称,出于公司“战略调整”的要求,将在一个月后退出对南泉公寓的物业服务。

  物业公司这一举动霎时引起小区业主的强烈不满。愤怒的业主找到塘桥街道,几经协调,物业公司答应推迟6个月后再撤盘。

  彼时的南泉公寓处境颇为尴尬:原建设单位已经注销、业委会尚未成立。谁来引导业主们合法维权?如何维护小区管理的正常秩序?

  “有人想到,让政府部门大包大揽,这一招无疑欠妥。”在张振浩看来,要在短时间内解决小区历史遗留问题,指导小区依法成立业委会,然后由业委会行使选聘物业公司等职权,客观条件尚不完备。

  “这事只能我们来牵头去做。”张振浩分析其利弊。物业服务社是民办非企业机构,是为小区业委会、社区居委会、物业服务企业提供的一个联系平台。这种非官方、非企业的主体定位,具有无可替代的独特优势。“既可以准确领会并向行政管理相对人传达政府机关的管理职能和意图,又能及时了解并反映小区业主和物业服务企业的具体诉求,把握住宅小区综合管理工作中的新情况、新动向。”

  “所以,我们当仁不让地进入‘老娘舅’的角色,与房办、居委会会商,共同分析该小区的客观情况、商讨对策。”

  三方商讨后一致认为,前期物业公司应当满足一定条件之后方能退出;物业服务社与居委会联合,立即着手帮助业主共同依法选聘新的物业公司。

  物业服务社当即草拟函件,报请街道函告陆家嘴物业管理有限公司,明确要求该物业公司遵照相关规定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意方能退出。并要求其退出之前继续履行物业管理服务义务,直至新的物业公司选聘和进驻为止。

  再三协调后,这家物业承诺将其退出物业服务时间又推迟了1个月,即至11月30日。

  “有了这个8个月时间,我们按程序另找新物业接盘,就可以相对从容一点了。”

  找到有意向接盘的物业

  落花有意,流水无情。

  业主们看中了几家物业企业,想让他们来参加选聘;可是他们对南泉公寓并无接盘的意向。

  小区的市场行情很不看好:南泉公寓体量小,总建筑面积为11557平方米、公共收益少,只有十几个停车位、物业费也较低,只有1.25元/平方米,这意味着所进驻的物业企业几乎没有利润空间。

  看到这些数字,不少物业摇摇头走了。

  “我们没有灰心,帮助业主继续寻觅。”张振浩说,他们主动出击,甚至请陆家嘴集团帮忙推荐。

  几经沟通协调,终于接到了上海泰欣置业有限公司、上海衡昌物业有限公司两家企业的竞聘意向。

  接着是公司资质和商业信誉考察。“我们充当起南泉公寓业委会的代理角色,对这两家物业公司进行细致调查和反复比较,最后确定优先推荐聘用泰欣。”

  为了让业主对这家物业有全面的了解,方便他们自主选聘、正确表决,物业服务社与居委会一起发放公司宣传单。而此时,上海陆家嘴物业管理有限公司承诺的最后服务时间已到。

  “我们立即请示街道召开协调会,商请公司将其物业服务保持到选出新物业公司为止。对方也答应了。”

  逐户征询花絮多

  磨人的环节还在后头。

  业委会未成立,逐户征询表决意见时,业主反映不一。

  有的业主工作忙,无暇顾及物业选聘;

  有的业主根本无所谓,也不热心于选聘;

  有的业主对物业服务有偏见和误解,很抵触。

  ……

  “凡此种种,给我们的逐户征询带来巨大的工作量,也给我们的征询工作带来许多花絮。”忆起那段日子,张振浩至今感慨,在征询业主意见的四天期间,几乎没有按点吃过一顿饭,他们要从一楼到十八楼挨家挨户耐心与业主沟通。

  “业主今天不在家我们改天去,中午不在我们晚上去,刚下一楼又听说业主回来了,我们再上十八楼,人户分离的业主我们就一遍遍打电话。”

  八楼有五户人家,开始很不配合,“小区管理是政府工作,让我们填什么表决票!”、“小区出现无人管理的状态我们就到街道去!”

  工作人员都很委屈,苦口婆心的辛苦工作却得不到居民的理解和配合。

  “我们感觉到,这部分业主没有意识到,或不清楚业主在物业管理关系中地位及其权利和义务,就在现场耐心讲解《物权法》和《物业管理条例》,连续两个晚上上门宣讲,这五户人家的思想工作终于做通了,他们认真填写了表决票……”

  这次征询共计发放表决票75票,其中同意63票,所占百分比69.23%; 同意总建面9638.12平方米,所占百分比72.61%,结果有效。

  发现合同里的猫腻

  按照相关文件规定,在南泉公寓小区业委会没有成立之时,应当由塘桥街道蓝村居委会代表全体业主与新的物业公司签订《物业服务合同》。

  “但居委会的工作性质和任务决定了其对物业服务法律关系和有关合同条款的理解未必准确,乃至于居委会在审核其所代签的《物业服务合同》内容时有所疏忽或者偏差。”

  张振浩说,“这时,就需物业服务社发挥其专业优势了。”

  为保护业主的合法权益,物业服务社主动对物业服务合同进行仔细审核。

  “合同措辞很专业,我们看看觉得没啥大问题,不想,物业服务社真的看出问题来,果然有猫腻。”南泉公寓的一位业主说。

  原来,服务社发现,在公共收益的分配比例上,较之前的物业服务合同有很大的提高,这不符合各方共同预定的“同等条件”接管物业管理的基本原则,这一变动涉及的合同利益也许并不显著,但极有可能给今后处理物业公司与业主的关系带来不利因素,甚至引发业主对街道、居委会、房办等各方机构的不理解甚至误会。

  认识到问题所在和严重性之后,物业服务社坚持了既定原则,建议物业公司加强管理水平、厉行节俭。几经商议协调,上海泰欣置业有限公司接受公共收益按照业主70%、物业30%的比例进行分配,与前期物业服务的原合同规定同等。

  “这样就实现了物业服务标准不变,物业收费维持原状的基本要求,保障了业主合法权益。”张振浩说。

  很快,新旧物业顺利完成交接,小区物业管理顺利过渡。小区平静了,居委会的担心解除了、业主们也放心了。

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  当好物业管理的专业守护者

  塘桥社区物业服务社成立于2010年8月,同年12月完成民政局“民办非企业单位”登记,业务范围有“对住宅小区业委会的组建、运作、改选等工作提供法律咨询、业务指导、专业培训和矛盾协调等服务,代理组织承办住宅小区物业管理企业的选聘及评估”。物业服务社的依法成立,是塘桥社区住宅小区综合管理的新举措,也是创新社会管理机制,体现了党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的工作格局的新要求。物业服务社植根小区,做小区居民的“老娘舅”,做小区物业管理关系各方合法权益的专业守护者。并发挥主体优势,充当政府部门、物业公司与业主之间沟通的桥梁,这几年来,积极参与塘桥社区住宅小区的物业公司选聘,业委会组建或换届、小区矛盾协调和化解等大量工作逐步成为塘桥社区住宅小区综合管理工作队伍中不可或缺的一员。(记者 王海燕)

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